Derechos del inquilino en Dinamarca: fianza, alquiler y salida de la vivienda
Como inquilino en Dinamarca te protege la ley danesa de arrendamientos (lejeloven), pero tus derechos dependen de tu contrato y tu situación concretos. Esta guía cubre las reglas principales sobre fianzas, subidas del alquiler, salida de la vivienda y resolución del contrato, y cómo reclamar si no estás de acuerdo con tu arrendador.
La ley danesa de arrendamientos (lejeloven) regula la mayoría de los arrendamientos privados en Dinamarca: qué puede exigir tu arrendador, cómo puede regularse el alquiler y cómo puede terminar el arrendamiento. De muchas de sus reglas no se puede apartar en tu perjuicio, aunque tu contrato diga lo contrario.
El primer paso es saber en qué tipo de vivienda vives. En un alquiler privado se aplica la ley de arrendamientos y los conflictos van normalmente a la junta de alquileres (huslejenævnet). En la vivienda social (almen bolig) se aplica una ley propia y las reclamaciones van en cambio a la junta de reclamaciones de residentes (beboerklagenævnet). El subarriendo, las habitaciones individuales y los pisos compartidos tienen sus matices, pero los principios básicos son los mismos.
Cualquiera que sea el tipo de vivienda, una regla siempre se cumple: pon los acuerdos por escrito y conserva toda la correspondencia con tu arrendador.
Fianza: ¿cuánto puede exigir el arrendador y cuándo la recuperas?
El arrendador puede exigir una fianza de como máximo tres meses de alquiler, más alquiler adelantado de hasta tres meses. Todo lo que exceda de eso puedes normalmente reclamarlo, incluso mientras sigues viviendo en la vivienda.
La fianza es tu garantía, no dinero libre del arrendador. Cuando te vas, el arrendador debe presentar una liquidación que muestre a qué se destina la fianza: normalmente el acondicionamiento y los posibles alquileres impagados. Tienes derecho a una liquidación detallada para ver qué cubre cada importe.
Si la devolución se retrasa, pide la liquidación por escrito y fija un plazo razonable. Si el arrendador no responde, o no estás de acuerdo con el importe, puedes llevar el caso ante la junta de alquileres.
Alquiler y subidas: ¿qué puede hacer el arrendador?
Cuánto alquiler puede exigir un arrendador, y cuánto puede subir, depende del tipo, la antigüedad y el municipio de la vivienda. En muchos edificios antiguos el alquiler está regulado y debe reflejar los gastos corrientes o el valor de alquiler de la vivienda. En edificios más nuevos el alquiler puede pactarse con más libertad. Precisamente por eso rara vez puedes leer la respuesta directamente en tu contrato.
Una subida del alquiler debe notificarse siempre por escrito, con una justificación y con al menos tres meses de antelación. Si la notificación es defectuosa, la subida puede ser inválida. Puedes oponerte por escrito y, si lo haces, el arrendador debe normalmente llevar el caso ante la junta de alquileres para mantener la subida.
Si crees que tu alquiler se fijó demasiado alto desde el principio, también puedes pedir a la junta de alquileres que lo valore, tanto el alquiler actual como, en cierta medida, el que ya has pagado.
Tu contrato de alquiler: qué comprobar antes y después de firmar
La mayoría de los contratos privados de alquiler en Dinamarca usan el formulario estándar autorizado (typeformular A10). Presta especial atención al apartado 11 (§ 11), donde el arrendador puede añadir condiciones particulares. Ahí se esconden las desviaciones de las reglas estándar.
No toda cláusula es válida solo porque esté en el contrato. Las cláusulas que te sitúan en peor posición de la que permite la ley pueden ser inválidas. Eso incluye, por ejemplo, la obligación de devolver la vivienda recién acondicionada cuando no estaba recién acondicionada cuando entraste.
Cuando entres, envía al arrendador una lista de defectos y deficiencias (fejl- og mangelliste) en el plazo de 14 días y haz fotos exhaustivas del estado de la vivienda. Lleva diez minutos y puede ahorrarte miles de coronas al salir.
Salida y costes de acondicionamiento: cómo evitar una factura cara
Los arrendadores que alquilan más de una unidad de vivienda deben realizar una inspección de salida (flyttesyn) y elaborar un acta de salida cuando te vas. Las pretensiones de acondicionamiento deben en principio plantearse en relación con la inspección. Las pretensiones que aparecen mucho después pueden perderse.
Debes devolver la vivienda en el mismo estado en que entraste, descontando el desgaste normal. Como punto de partida, no se te puede exigir devolverla en mejor estado del que la recibiste.
Acude siempre a la inspección de salida, lee el acta con atención y firma solo aquello con lo que estés de acuerdo. Puedes hacer constar tus objeciones directamente en el acta. Fotografía cada habitación cuando la vivienda esté vacía.
Resolución: ¿cuándo puede tu arrendador terminar el contrato?
Como inquilino normalmente puedes resolver un contrato de piso con tres meses de preaviso. En las habitaciones individuales suele ser menos. Tu arrendador, en cambio, solo puede resolver en situaciones concretas enumeradas de forma exhaustiva en la ley, por ejemplo si necesita vivir él mismo en la vivienda. Incluso entonces se aplican plazos largos y requisitos formales.
La resolución por parte de tu arrendador debe ser por escrito, indicar el motivo e informarte de tu derecho a oponerte. Si te opones por escrito dentro del plazo indicado en la resolución, el arrendador debe llevar el caso al tribunal de la vivienda (boligretten) para mantenerla.
La resolución inmediata (ophævelse), en la que debes marcharte al instante, es otra cosa y exige un incumplimiento grave, normalmente alquileres impagados tras un requerimiento formal por escrito (påkrav). Si pagas dentro del plazo del requerimiento, el contrato normalmente no puede resolverse.
Conflicto con tu arrendador: cómo reclamar a la junta de alquileres
La junta de alquileres (huslejenævnet) existe en todos los municipios y resuelve la mayoría de los conflictos entre inquilinos y arrendadores en alquileres privados: fianzas, el nivel del alquiler, subidas notificadas, mantenimiento y pretensiones de salida. Presentar un caso cuesta una pequeña tasa y no necesitas abogado.
Empieza siempre con una reclamación escrita a tu arrendador y un plazo razonable. Si eso no lo resuelve, envía tu reclamación a la junta con tus pruebas: contrato, actas de entrada y salida, fotos y la correspondencia. La junta tramita el caso por escrito, y su decisión es vinculante salvo que se lleve al tribunal de la vivienda en el plazo de cuatro semanas.
Si el caso llega efectivamente a los tribunales, comprueba primero tu seguro de defensa jurídica (retshjælpsforsikring). A menudo cubre parte de los costes en los asuntos de vivienda.
Como máximo tres meses de alquiler como fianza, más hasta tres meses de alquiler adelantado. Si has pagado más, normalmente puedes reclamar el exceso, incluso mientras el arrendamiento sigue vigente.
El arrendador debe liquidar la fianza una vez finalizada la salida, en la práctica normalmente en unas semanas o pocos meses después de que te vayas. Tienes derecho a una liquidación detallada. Si se alarga, reclama por escrito con un plazo y después acude a la junta de alquileres.
Depende del tipo de vivienda y del régimen de regulación, pero cualquier subida debe notificarse por escrito con al menos tres meses de antelación y una justificación. Si te opones por escrito, el arrendador normalmente necesita el respaldo de la junta de alquileres para mantener la subida.
No. Un arrendador solo puede resolver en las situaciones que enumera la ley, por ejemplo si necesita la vivienda para uso propio, y siempre con plazos largos y requisitos formales. Puedes oponerte por escrito a una resolución sin motivo válido.
Una pequeña tasa, que se fija políticamente y se ajusta con el tiempo. Consulta el importe actual en tu municipio. No necesitas abogado, y la junta resuelve el caso por escrito a partir de tu documentación.
Solo si la vivienda lo necesita más allá del desgaste normal, o si una cláusula contractual válida exige un acondicionamiento estándar, y nunca para dejarla en mejor estado del que la recibiste. El acta de salida y tus fotos de entrada deciden normalmente la cuestión.
La junta de alquileres (huslejenævnet) de tu municipio
Si vives en vivienda social (almen bolig), es en cambio la junta de reclamaciones de residentes (beboerklagenævnet). Si no estás de acuerdo con la decisión de la junta, el caso puede ir al tribunal de la vivienda (boligretten) en el plazo de cuatro semanas.
Reclama por escrito a tu arrendador, con un plazo razonable
Reúne tu contrato, las actas de entrada y salida, las fotos y la correspondencia
Lleva el caso ante la junta de alquileres del municipio de la vivienda (pequeña tasa)
¿No estás de acuerdo con la decisión? Considera el tribunal de la vivienda y comprueba primero tu seguro de defensa jurídica