Mein Vermieter zahlt meine Kaution nicht zurück: das können Sie tun
Ihre Position ist oft stärker, als Sie denken: Das Gesetz legt strenge Formvorschriften und kurze Fristen dem Vermieter auf, nicht Ihnen. Dieser Ratgeber führt Sie von der ersten schriftlichen Zahlungsaufforderung bis zur Entscheidung des Mietausschusses (huslejenævnet), mit Checkliste und den typischen Fallstricken auf dem Weg.
Vermieter mit mehr als einer Mieteinheit müssen innerhalb von zwei Wochen zur Auszugsbesichtigung laden und ihre Forderungen dort erheben. Zu späte Forderungen können verloren sein.
Beginnen Sie immer mit einer schriftlichen Zahlungsaufforderung an den Vermieter mit einer Frist von 14 Tagen.
Der Mietausschuss entscheidet Kautionsstreitigkeiten gegen eine kleine Gebühr, und ein Anwalt ist nicht nötig.
Sie können bis etwa drei Jahre nach dem Auszug Beschwerde einlegen, aber Beweise verblassen, handeln Sie also jetzt.
Prüfen Sie zuerst die Fristen des Vermieters: Auszugsbesichtigung und Zwei-Wochen-Regel
Bevor Sie über Malerrechnungen streiten, prüfen Sie die Formalien, denn dort entscheidet sich der Fall häufig. Vermieter, die mehr als eine Wohneinheit vermieten, müssen innerhalb von zwei Wochen, nachdem sie von Ihrem Auszug erfahren haben, zur Auszugsbesichtigung (flyttesyn) laden, ein Auszugsprotokoll erstellen und es Ihnen aushändigen.
Instandsetzungsforderungen sind im Grundsatz im Zusammenhang mit der Besichtigung zu erheben. Tauchen die Forderungen erst Wochen oder Monate später auf, oder wurde nie eine Besichtigung durchgeführt, können die Forderungen des Vermieters ganz oder teilweise verloren sein. So einfach ist es: die versäumten Formalien des Vermieters sind Ihr stärkster Trumpf.
Schreiben Sie also eine kurze Zeitleiste, bevor Sie sich beschweren: wann Sie gekündigt haben, wann Sie ausgezogen sind, wann die Besichtigung stattfand (falls überhaupt) und wann Sie Protokoll und Abrechnung erhalten haben.
Ein Kautionsfall wird auf Papier gewonnen, nicht am Telefon. Nehmen Sie sich zehn Minuten, um alles zu sammeln, bevor Sie Ihre Aufforderung senden. Dann sind Sie in einem Zug für den Vermieter und für den Mietausschuss gerüstet.
Checkliste: was Sie zusammentragen
Den Mietvertrag mit allen Anlagen
Das Einzugsprotokoll und Ihre Mängelliste vom Einzug
Das Auszugsprotokoll der Besichtigung (falls eine stattfand)
Fotos der Wohnung von Einzug und Auszug
Belege, falls Sie Instandsetzungen selbst bezahlt haben
Den gesamten Schriftwechsel mit dem Vermieter, einschließlich SMS und Nachrichten
Einen Nachweis, dass die Kaution gezahlt wurde
Senden Sie eine schriftliche Aufforderung mit einer Frist von 14 Tagen
Schreiben Sie Ihrem Vermieter. Eine E-Mail genügt und dient gleich als Beweis. Halten Sie die Aufforderung kurz und konkret: den Betrag, den Sie zurückfordern, Ihre Kontonummer und eine Frist von 14 Tagen.
Fordern Sie gleichzeitig eine aufgeschlüsselte schriftliche Abrechnung mit Nachweisen für jeden Abzug, den der Vermieter geltend macht: Rechnungen, keine runden Zahlen. Schließen Sie mit dem Hinweis, dass Sie den Fall nach Ablauf der Frist vor den Mietausschuss bringen.
Bleiben Sie sachlich, ohne Drohungen über genau das hinaus: den Ausschuss. Eine ruhige, gut belegte Aufforderung löst einen großen Teil der Fälle in diesem Stadium. Vermieter wissen, wann ihre Formalien nicht halten.
So beschweren Sie sich beim Mietausschuss (huslejenævnet)
Zahlt der Vermieter nicht fristgerecht, wenden Sie sich an den Mietausschuss der Kommune, in der die Wohnung liegt. Sie brauchen keinen Anwalt, und der Fall wird schriftlich behandelt.
Schritt für Schritt
Finden Sie den Mietausschuss über die Website der Kommune
Schreiben Sie die Beschwerde: was passiert ist, was Sie fordern und warum
Legen Sie die Unterlagen aus der Checkliste bei, von Anfang an vollständig
Zahlen Sie die Gebühr (ein kleiner Betrag; prüfen Sie den aktuellen Satz bei der Kommune)
Warten Sie die schriftliche Bearbeitung durch den Ausschuss ab
Was passiert während der Bearbeitung?
Der Ausschuss sendet Ihre Beschwerde an den Vermieter, der schriftlich antwortet, und Sie erhalten Gelegenheit, zu der Antwort Stellung zu nehmen. Gehen Sie auf neue Behauptungen Punkt für Punkt ein und verweisen Sie auf Ihre Unterlagen.
Die Bearbeitung dauert typischerweise einige Monate, in den großen Städten oft länger. Das ist normal und bedeutet nicht, dass Ihr Fall schwach ist. Die Entscheidung ist bindend, sofern keine Partei sie innerhalb von vier Wochen vor das Wohngericht (boligretten) bringt.
Gewinnen Sie, muss der Vermieter den Betrag zurückzahlen, in vielen Fällen mit Zinsen ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie die Forderung erhoben haben.
Wenn der Vermieter weiterhin nicht zahlt
Ignoriert der Vermieter die Entscheidung des Ausschusses, kann die Forderung mit der Entscheidung in der Hand durchgesetzt werden, letztlich über das Gerichtssystem. Bringt der Vermieter den Fall stattdessen vor das Wohngericht, geht es dort weiter.
Geht der Fall vor Gericht, ist jetzt der Moment, Ihre Rechtsschutzversicherung (retshjælpsforsikring) zu prüfen: Wohnungssachen sind ein klassischer Anwendungsfall der Deckung, und sie entscheidet oft darüber, ob der Fall sich zu führen lohnt.
Im Grundsatz bei der Auszugsbesichtigung, und Vermieter mit mehr als einer Mieteinheit müssen innerhalb von zwei Wochen, nachdem sie vom Auszug erfahren haben, zur Besichtigung laden. Forderungen, die erst lange danach eintreffen, können verloren sein.
Ja. Kautionsfälle können in der Regel bis etwa drei Jahre nach dem Auszug vor den Mietausschuss gebracht werden. Je länger Sie warten, desto schwerer wird es aber, den Zustand der Wohnung zu belegen, handeln Sie also früher als später.
Eine kleine Gebühr von einigen hundert Kronen, politisch festgelegt und mit der Zeit angepasst. Prüfen Sie den aktuellen Satz bei der Kommune. Sie brauchen keinen Anwalt, und der Fall wird schriftlich behandelt.
Nur belegte Forderungen aus dem Mietverhältnis, typischerweise berechtigte Instandsetzung und Mietrückstände, und niemals bis zu einem besseren Zustand als dem, in dem Sie die Wohnung erhalten haben.
Die formale Pflicht, eine Besichtigung abzuhalten und ein Protokoll zu erstellen, gilt für Vermieter mit mehr als einer Wohneinheit. Aber auch ein Vermieter mit einer einzigen Einheit muss Forderungen innerhalb angemessener Zeit erheben und belegen können. Sonst stehen die Forderungen schwach da.
Wohin Sie sich beschweren
Der Mietausschuss (huslejenævnet) Ihrer Kommune
Kautionsfälle können in der Regel bis etwa drei Jahre nach dem Auszug eingebracht werden, beschweren Sie sich aber früh, solange die Beweise frisch sind. Im gemeinnützigen Wohnungsbau (almen bolig) ist stattdessen der Bewohnerbeschwerdeausschuss (beboerklagenævnet) zuständig.
Senden Sie dem Vermieter eine schriftliche Aufforderung mit einer Frist von 14 Tagen
Sammeln Sie die Unterlagen aus der Checkliste
Bringen Sie den Fall vor den Mietausschuss (kleine Gebühr)
Vermieter ignoriert die Entscheidung? Erwägen Sie das Wohngericht und prüfen Sie zuerst Ihre Rechtsschutzversicherung
Beschreiben Sie Ihren Auszug in Ihren eigenen Worten und erhalten Sie Hilfe dabei, Ihre Forderung einzuschätzen und die richtigen Schritte in der richtigen Reihenfolge zu gehen.