Mieterrechte in Dänemark: Kaution, Miete und Auszug
Als Mieter in Dänemark schützt Sie das dänische Mietgesetz (lejeloven), doch Ihre Rechte hängen von Ihrem konkreten Mietvertrag und Ihrer Situation ab. Dieser Ratgeber behandelt die wichtigsten Regeln zu Kautionen, Mieterhöhungen, Auszug und Kündigung sowie den Weg, sich zu beschweren, wenn Sie mit Ihrem Vermieter nicht einverstanden sind.
Das dänische Mietgesetz (lejeloven) regelt die meisten privaten Mietverhältnisse in Dänemark: was Ihr Vermieter verlangen darf, wie die Miete reguliert werden kann und wie ein Mietverhältnis beendet werden kann. Von vielen seiner Regeln darf nicht zu Ihrem Nachteil abgewichen werden, auch wenn Ihr Vertrag etwas anderes sagt.
Der erste Schritt ist zu wissen, in welcher Art von Wohnung Sie leben. In einer privaten Mietwohnung gilt das Mietgesetz, und Streitigkeiten gehen typischerweise an den Mietausschuss (huslejenævnet). Im gemeinnützigen Wohnungsbau (almen bolig) gilt ein eigenes Gesetz, und Beschwerden gehen stattdessen an den Bewohnerbeschwerdeausschuss (beboerklagenævnet). Untermiete, einzelne Zimmer und Wohngemeinschaften haben ihre eigenen Besonderheiten, die Grundprinzipien sind aber dieselben.
Welche Wohnform auch gilt, eine Regel bleibt immer: halten Sie Vereinbarungen schriftlich fest und bewahren Sie den gesamten Schriftwechsel mit Ihrem Vermieter auf.
Kaution: wie viel darf der Vermieter verlangen, und wann bekommen Sie sie zurück?
Ein Vermieter darf eine Kaution von höchstens drei Monatsmieten verlangen, zuzüglich Vorausmiete für bis zu drei Monate. Was darüber hinausgeht, können Sie in der Regel zurückfordern, auch während Sie noch in der Wohnung leben.
Die Kaution ist Ihre Sicherheit, nicht das freie Geld des Vermieters. Beim Auszug muss der Vermieter eine Abrechnung vorlegen, die zeigt, wofür die Kaution verwendet wird: typischerweise Instandsetzung und etwaige Mietrückstände. Sie haben Anspruch auf eine aufgeschlüsselte Abrechnung, damit Sie sehen, was jeder Betrag abdeckt.
Verzögert sich die Rückzahlung, fordern Sie die Abrechnung schriftlich an und setzen Sie eine angemessene Frist. Reagiert der Vermieter nicht oder sind Sie mit der Höhe nicht einverstanden, können Sie den Fall vor den Mietausschuss bringen.
Wie viel Miete ein Vermieter verlangen darf und wie stark sie steigen kann, hängt von Art, Alter und Kommune der Wohnung ab. In vielen älteren Gebäuden ist die Miete reguliert und muss die Betriebskosten oder den Mietwert der Wohnung widerspiegeln. In neueren Gebäuden kann die Miete freier vereinbart werden. Genau deshalb lässt sich die Antwort selten direkt aus Ihrem Vertrag ablesen.
Eine Mieterhöhung muss immer schriftlich mitgeteilt werden, mit Begründung und mit mindestens drei Monaten Vorlauf. Ist die Mitteilung mangelhaft, kann die Erhöhung unwirksam sein. Sie können schriftlich widersprechen, und dann muss der Vermieter die Sache typischerweise vor den Mietausschuss bringen, um die Erhöhung durchzusetzen.
Wenn Sie meinen, Ihre Miete sei von Anfang an zu hoch festgesetzt worden, können Sie den Mietausschuss auch um eine Bewertung bitten, sowohl für Ihre laufende Miete als auch, in gewissem Umfang, für bereits gezahlte Miete.
Ihr Mietvertrag: was Sie vor und nach der Unterschrift prüfen sollten
Die meisten privaten Mietverträge in Dänemark verwenden das amtliche Standardformular (typeformular A10). Achten Sie besonders auf Abschnitt 11 (§ 11), in dem der Vermieter Sonderbedingungen ergänzen kann. Dort verstecken sich die Abweichungen von den Standardregeln.
Nicht jede Bedingung ist wirksam, nur weil sie im Vertrag steht. Bedingungen, die Sie schlechter stellen als das Gesetz erlaubt, können unwirksam sein. Dazu gehört zum Beispiel die Pflicht, die Wohnung neu instand gesetzt zurückzugeben, obwohl sie beim Einzug nicht neu instand gesetzt war.
Senden Sie dem Vermieter beim Einzug innerhalb von 14 Tagen eine Mängelliste (fejl- og mangelliste) und machen Sie ausführliche Fotos vom Zustand der Wohnung. Das kostet zehn Minuten und kann Ihnen beim Auszug tausende Kronen sparen.
Auszug und Instandsetzungskosten: so vermeiden Sie eine teure Rechnung
Vermieter, die mehr als eine Wohneinheit vermieten, müssen eine Auszugsbesichtigung (flyttesyn) durchführen und beim Auszug ein Auszugsprotokoll erstellen. Instandsetzungsforderungen sind im Grundsatz im Zusammenhang mit der Besichtigung zu erheben. Forderungen, die erst lange danach auftauchen, können verloren sein.
Sie müssen die Wohnung im selben Zustand zurückgeben wie beim Einzug, unter Berücksichtigung normaler Abnutzung. Im Ausgangspunkt können Sie nicht verpflichtet werden, sie in besserem Zustand zurückzugeben, als Sie sie erhalten haben.
Nehmen Sie immer an der Auszugsbesichtigung teil, lesen Sie das Protokoll genau und unterschreiben Sie nur, womit Sie einverstanden sind. Sie können Ihre Einwände direkt im Protokoll vermerken. Fotografieren Sie jeden Raum, sobald die Wohnung leer ist.
Kündigung: wann darf Ihr Vermieter das Mietverhältnis beenden?
Als Mieter können Sie einen Wohnungsmietvertrag normalerweise mit drei Monaten Frist kündigen. Bei einzelnen Zimmern ist die Frist oft kürzer. Ihr Vermieter dagegen kann Ihnen nur in bestimmten, im Gesetz abschließend aufgezählten Situationen kündigen, etwa wenn er die Wohnung selbst benötigt. Auch dann gelten lange Fristen und Formvorschriften.
Eine Kündigung Ihres Vermieters muss schriftlich erfolgen, den Grund nennen und Sie über Ihr Widerspruchsrecht informieren. Widersprechen Sie schriftlich innerhalb der in der Kündigung genannten Frist, muss der Vermieter die Sache vor das Wohngericht (boligretten) bringen, um sie durchzusetzen.
Die fristlose Aufhebung (ophævelse), bei der Sie sofort ausziehen müssen, ist etwas anderes und setzt eine schwere Pflichtverletzung voraus, typischerweise Mietrückstand nach einer formellen schriftlichen Zahlungsaufforderung (påkrav). Zahlen Sie innerhalb der dort genannten Frist, kann der Vertrag normalerweise nicht aufgehoben werden.
Streit mit dem Vermieter: so beschweren Sie sich beim Mietausschuss
Den Mietausschuss (huslejenævnet) gibt es in jeder Kommune, und er entscheidet die meisten Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern in privaten Mietwohnungen: Kautionen, die Höhe der Miete, angekündigte Erhöhungen, Instandhaltung und Auszugsforderungen. Ein Verfahren kostet eine kleine Gebühr, und Sie brauchen keinen Anwalt.
Beginnen Sie immer mit einer schriftlichen Beschwerde an Ihren Vermieter und einer angemessenen Frist. Löst das die Sache nicht, senden Sie Ihre Beschwerde mit Ihren Beweisen an den Ausschuss: Mietvertrag, Einzugs- und Auszugsprotokolle, Fotos und den Schriftwechsel. Der Ausschuss behandelt den Fall schriftlich, und seine Entscheidung ist bindend, sofern sie nicht innerhalb von vier Wochen vor das Wohngericht gebracht wird.
Geht der Fall tatsächlich vor Gericht, prüfen Sie zuerst Ihre Rechtsschutzversicherung (retshjælpsforsikring). Sie deckt in Wohnungssachen häufig einen Teil der Kosten.
Höchstens drei Monatsmieten als Kaution, zuzüglich bis zu drei Monatsmieten Vorausmiete. Haben Sie mehr gezahlt, können Sie den Überschuss in der Regel zurückfordern, auch während das Mietverhältnis noch läuft.
Der Vermieter muss die Kaution abrechnen, sobald der Auszug abgeschlossen ist, in der Praxis normalerweise innerhalb einiger Wochen bis wenigen Monaten nach Ihrem Auszug. Sie haben Anspruch auf eine aufgeschlüsselte Abrechnung. Zieht es sich hin, mahnen Sie schriftlich mit Frist und beschweren sich dann beim Mietausschuss.
Das hängt von Art und Regulierungsregime der Wohnung ab, aber jede Erhöhung muss schriftlich mit mindestens drei Monaten Vorlauf und einer Begründung mitgeteilt werden. Widersprechen Sie schriftlich, braucht der Vermieter typischerweise die Zustimmung des Mietausschusses, um die Erhöhung durchzusetzen.
Nein. Ein Vermieter kann Ihnen nur in den im Gesetz aufgezählten Situationen kündigen, etwa bei Eigenbedarf, und immer mit langen Fristen und Formvorschriften. Gegen eine Kündigung ohne wirksamen Grund können Sie schriftlich widersprechen.
Eine kleine Gebühr, die politisch festgelegt und mit der Zeit angepasst wird. Prüfen Sie den aktuellen Betrag bei Ihrer Kommune. Sie brauchen keinen Anwalt, und der Ausschuss entscheidet den Fall schriftlich auf Grundlage Ihrer Unterlagen.
Nur wenn die Wohnung es über die normale Abnutzung hinaus erfordert oder eine wirksame Vertragsklausel eine Standardinstandsetzung verlangt, und niemals in einen besseren Zustand als den, in dem Sie sie erhalten haben. Auszugsprotokoll und Ihre Einzugsfotos entscheiden die Sache typischerweise.
Wohnen Sie im gemeinnützigen Wohnungsbau (almen bolig), ist stattdessen der Bewohnerbeschwerdeausschuss (beboerklagenævnet) zuständig. Sind Sie mit der Entscheidung des Ausschusses nicht einverstanden, kann der Fall innerhalb von vier Wochen vor das Wohngericht (boligretten) gehen.
Beschweren Sie sich schriftlich bei Ihrem Vermieter, mit einer angemessenen Frist
Sammeln Sie Mietvertrag, Einzugs- und Auszugsprotokolle, Fotos und den Schriftwechsel
Bringen Sie den Fall vor den Mietausschuss in der Kommune der Wohnung (kleine Gebühr)
Mit der Entscheidung nicht einverstanden? Erwägen Sie das Wohngericht und prüfen Sie zuerst Ihre Rechtsschutzversicherung
Beschreiben Sie in Ihren eigenen Worten, was passiert ist, und erhalten Sie Hilfe dabei, Ihre Rechte als Mieter und Ihre nächsten Schritte zu verstehen.