Права на станарите во Данска: депозит, кирија и иселување
Како станар во Данска, заштитен/а си со Законот за закуп (lejeloven), но твоите права зависат од конкретниот договор за закуп и од твојата ситуација. Овој водич ги опфаќа најважните правила за депозитот, зголемувањето на киријата, иселувањето и раскинувањето на договорот, како и начинот на поднесување жалба ако не се согласуваш со станодавецот.
Законот за закуп (lejeloven) ги уредува повеќето приватни закупи во Данска: што смее да бара станодавецот, како може да се менува киријата и како може да се раскине договорот за закуп. Многу од правилата на законот не смеат да се изменат на твоја штета како станар, дури и ако во договорот пишува нешто друго.
Затоа првиот чекор е да утврдиш во каков вид станбен простор живееш. Ако живееш во приватно изнајмено живеалиште, важи Законот за закуп (lejeloven), а споровите обично ги разгледува Комисијата за станарски спорови (huslejenævnet). Ако живееш во општествено живеалиште, важи Законот за општествени закупи (almenlejeloven), а жалбите наместо тоа ги разгледува Комисијата за жалби на станарите (beboerklagenævnet). Подзакупот, закупот на соба и заедничкото живеење имаат свои специфики, но основните принципи се исти.
Без оглед на видот на живеалиштето, едно правило секогаш важи: договорите за живеалиштето треба да бидат во писмена форма, а ти треба да ја чуваш целата преписка со станодавецот.
Депозит: колку смее да бара станодавецот и кога ќе ти биде вратен?
Станодавецот смее да наплати депозит во висина од најмногу три месечни кирии, а покрај тоа и однапред платена кирија за најмногу три месеци. За износите над тоа, по правило можеш да бараш враќање, дури и додека сè уште живееш во живеалиштето.
Депозитот е твоја гаранција, а не слободни пари на станодавецот. Кога ќе се иселиш, станодавецот мора да направи пресметка за тоа за што се користи депозитот: обично за уредување и евентуално неплатена кирија. Имаш право на детална пресметка за да видиш што опфаќа секоја ставка.
Ако враќањето се одолговлекува, побарај ја пресметката писмено и постави разумен рок. Ако станодавецот не одговори или не се согласувате за износот, можеш да го поднесеш случајот до Комисијата за станарски спорови (huslejenævnet).
Станарина и зголемување на станарината: што смее станодавецот?
Колкава станарина смее да наплаќа станодавецот и колку смее да се зголеми зависи од видот, староста и општината на имотот. Во многу постари згради станарината е регулирана и мора да ги одразува трошоците или вредноста на имотот за изнајмување. Во поновите згради, станарината може послободно да се договори. Токму затоа, одговорот ретко можеш директно да го прочиташ во договорот.
Зголемувањето на станарината секогаш мора да биде најавено писмено, со образложение и со отказен рок од најмалку три месеци. Ако известувањето има недостатоци, зголемувањето може да биде неважечко. Можеш писмено да приговориш, а ако го направиш тоа, станодавецот обично мора да го изнесе случајот пред одборот за станарина (huslejenævnet) ако сака да го задржи зголемувањето.
Ако сметаш дека станарината е превисока уште од почетокот, можеш и самиот да побараш од одборот за станарина (huslejenævnet) да ја процени. Тоа важи за твојата сегашна станарина и, до одреден степен, за станарината што веќе си ја платил.
Договорот за наем: што да провериш
Повеќето приватни договори за наем во Данска се склучуваат на одобрениот стандарден образец (typeformular A10). Особено внимавај на § 11, каде што станодавецот може да внесе посебни услови. Токму таму се кријат отстапувањата од стандардните правила.
Не секој услов е важечки само затоа што стои во договорот. Условите што те ставаат во понеповолна положба од онаа што ја дозволува законот може да бидат неважечки. На пример, тоа важи за барање имотот да се предаде целосно реновиран, ако не бил таков кога си се вселил.
При вселување, испрати му на станодавецот список на дефекти и недостатоци (fejl- og mangelliste) во рок од 14 дена и направи детални фотографии од состојбата на имотот. Тоа трае десет минути и може да ти заштеди илјадници круни при иселување.
Иселување и реновирање: избегни скапа сметка
Станодавците што изнајмуваат повеќе од еден стан мора да закажат увид при иселување (flyttesyn) и да состават извештај за иселување (fraflytningsrapport) кога се иселуваш. Барањата за реновирање, по правило, мора да се истакнат во врска со увидот. Ако барањата се појават дури многу подоцна, можеби веќе не важат.
Мора да го предадеш имотот во истата состојба како при вселувањето, со исклучок на нормалното абење и стареење. По правило, не можат да бараат да го предадеш имотот во подобра состојба од онаа во која си го презел.
Секогаш присуствувај на увидот при иселување, внимателно прочитај го извештајот и потпиши само за она со што се согласуваш. Приговорите можеш директно да ги запишеш во извештајот. Фотографирај ја секоја просторија откако имотот ќе биде испразнет.
Отказ: кога станодавецот може да ти го раскине договорот?
Како закупец, обично можеш да го раскинеш договорот за стан со отказен рок од три месеци. За еднокреветни соби често важи пократок рок. Станодавецот, пак, може да ти го раскине договорот само во посебни ситуации што законот исцрпно ги наведува, на пример ако самиот треба да живее во станот. Дури и тогаш важат долги отказни рокови и формални услови.
Отказот од станодавецот мора да биде во писмена форма, да ја наведува причината и да те информира за твоето право на приговор. Ако поднесеш писмен приговор во рокот наведен во отказот, станодавецот мора да го однесе случајот пред судот за станбени спорови (boligretten) ако сака да го задржи отказот.
Итното раскинување (ophævelse), при кое мораш веднаш да се иселиш, е нешто друго и бара сериозно прекршување на договорот, најчесто неплатена кирија по писмено формално барање (påkrav). Ако платиш во рокот наведен во барањето, договорот за закуп обично не може да биде итно раскинат.
Спор со станодавецот: како да поднесеш приговор до комисијата за станарина
Комисијата за станарина (huslejenævnet) постои во секоја општина и решава повеќето видови спорови меѓу закупци и станодавци во приватни договори за закуп: депозит, висината на киријата, најавени зголемувања, одржување и барања при иселување. За поднесување случај се плаќа мала такса и не ти треба адвокат.
Секогаш прво поднеси писмен приговор до станодавецот и определи разумен рок. Ако тоа не го реши случајот, испрати приговор до комисијата со твоите докази: договорот за закуп, записниците при вселување и иселување, фотографии и преписката. Комисијата го разгледува случајот во писмена постапка, а нејзината одлука е обврзувачка, освен ако не биде упатена до судот за станбени спорови во рок од четири недели.
Ако случајот сепак продолжи пред суд, прво провери го твоето осигурување за правна помош (retshjælpsforsikring). Тоа често покрива дел од трошоците во станбени спорови.
Најмногу три месечни кирии како депозит, плус најмногу три месечни однапред платени кирии. Ако си платил/а повеќе, вообичаено можеш да го побараш назад вишокот, дури и додека договорот за закуп се уште трае.
Станодавецот мора да го пресмета и исплати депозитот откако ќе се заврши постапката за иселување, во пракса обично во рок од неколку недели до неколку месеци откако ќе се иселиш. Имаш право на детална пресметка. Ако постапката се одолжува, испрати писмено потсетување со рок, а потоа поднеси приговор до комисијата за станарина.
Тоа зависи од видот на станот и начинот на регулирање, но секое зголемување мора да биде најавено писмено, со отказен рок од најмалку три месеци и со образложение. Ако поднесеш писмен приговор, станодавецот обично треба да има одобрение од комисијата за станарина за да го задржи зголемувањето.
Не. Станодавецот може да ти го раскине договорот само во ситуациите наведени во законот, на пример ако му е потребен станот за лична употреба, и секогаш со долги отказни рокови и формални услови. На отказ без валидна причина можеш да поднесеш писмен приговор.
Мала такса, која се утврдува политички и редовно се менува. Провери ја тековната стапка кај твојата општина. Не ти треба адвокат, а одборот го разгледува случајот писмено врз основа на твојата документација.
Само ако на станот му е потребно тоа поради нешто што ги надминува вообичаеното абење и стареење, или ако важечка одредба од договорот бара вообичаено обновување, и никогаш до подобра состојба од онаа во која си го презел станот. Извештајот при иселување и твоите фотографии при вселување обично го решаваат случајот.
Одборот за станарина (huslejenævnet) во твојата општина
Ако живееш во социјално домување (almen bolig), тогаш тоа е одборот за приговори на станарите (beboerklagenævnet). Ако не се согласуваш со одлуката на одборот, случајот може да се поднесе до станбениот суд (boligretten) во рок од четири недели.
Поднеси писмен приговор до станодавецот и постави разумен рок
Собери го договорот за наем, извештаите при вселување и иселување, фотографиите и кореспонденцијата
Поднеси го случајот до одборот за станарина во општината каде што се наоѓа станот (мала такса)
Не се согласуваш со одлуката? Размисли за станбениот суд и прво провери го осигурувањето за правна помош